1、制定《通州区住宅专项维修资金管理实施细则》的目的和依据是什么？
　　目的是为进一步加强商品住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，依据是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅维修资金管理办法》、《南通市市区住宅维修资金管理实施细则》等国家、省市相关法律法规和相关政策文件
　　2、住宅维修资金及更新改造资金的概念是什么？
　　本细则所称住宅维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。本细则所称更新改造资金是指专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造资金，纳入维修资金管理。
　　3、住宅共用部位和共用设施设备的具体内容有哪些？
　　本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。
　　4、住宅维修资金交存范围和标准是什么？
　　下列物业的业主应当按照本细则交存维修资金：
　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　（三）非住宅项目需实施维修资金专项管理的商业项目、商办楼和具有国有土地性质的拆迁安置房。
　　交存标准
　　（一）首期维修资金：1．多层住宅（含公寓、别墅）30元/平方米，高层住宅（含带电梯的多层）45元/平方米；2．多层非住宅45元/平方米，高层非住宅（含带电梯的多层）60元/平方米。
　　（二）更新改造资金：多层住宅（配电梯）：10元/平方米；小高层住宅、高层住宅、与住宅有共用电梯的非住宅：18元/平方米。2013年5月1日以后受让土地所建住宅物业按以上标准交存更新改造资金。预销售许可证于2015年1月1日以后领取的按以上标准交存更新改造资金。
　　（三）维修资金和更新改造资金应按最终测绘报告建筑面积为基数交存。
　　5、业主大会向代管单位提出维修资金自管申请需提供哪些资料？
　　（一）自管维修资金的申请
　　（二）业主委员会成立的备案文件；
　　（三）维修资金自行管理的决议；
　　（四）业主分户表决情况，联系方式；
　　（五）维修资金管理制度
　　（六）账目管理单位和维修资金账目责任人的决议；
　　（七）维修资金保值增值及续交方案；
　　（八）其它与维修资金有关的决议事项。
　　以上三、五、六、七、八事项应当经小区内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意并签署书面意见。业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于15天。
　　区物业管理行政主管部门、各镇（区园）人民政府、街道办事处等应当对业主大会决议进行指导与监督。
　　6、住宅维修资金可进行增值收益操作的具体范围？
　　业主委员会可以向代管单位提出申请，将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金80%的款项转存为超过一年以上的定期存款，代管单位应当自收到申请之日起5个工作日内予以办理，具体申请办法另行制定。可以按照国家有关规定经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主表决同意将住宅专项维修资金用于购买国债。维修资金购买国债报代管单位审核后，限购买一级市场国债，并持有到期。禁止利用维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财、质押、抵押等担保行为。
　　7、代管单位、业主委员会每年需向全体业主公布哪些事项？
　　代管单位、业主委员会每年至少一次向业主公布下列情况：
　　（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三) 业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。
　　业主对公布、查询的情况有异议的，可以要求复核。
　　8、维修资金使用和分摊原则是什么？
　　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　维修资金使用，按照以下原则分摊：
　　（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由
　　单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
　　（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按
　　照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。
　　（三）单幢房屋共用屋面（不含业主单独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下地面以上各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
　　（四）单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
　　9、申请使用住宅维修资金需按什么程序办理？
　　申请维修资金一般按照下列程序办理：
　　（一）申请人依据查勘结果制定维修资金使用方案、费用分摊清册；
　　（二）维修资金使用方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主讨论通过或根据业主大会讨论通过的年度维修资金使用计划，分次列支计划范围内的资金；
　　（三）已成立业主委员会（物业管理委员会）的，业主委员会（物业管理委员会）要对业主表决情况、维修资金使用方案、费用分摊方案与维修预算数额提出审核意见；未成立业主委员会（物业管理委员会)的以及业主委员会（物业管理委员会）自管的项目，须经社区居委会见证，并公示7天；
　　（四）申请人按《维修、更新改造方案》组织施工；
　　（五）维修完成后，申请人持相关材料向区物业管理行政主管部门提出维修资金使用申请。业主大会自行管理维修资金的，由业主委员会(物业管理委员会)受理、审核；
　　（六）代管单位、业主委员会(物业管理委员会)根据审核意见发出划转维修资金的通知，专户管理银行据此划转。
　　10、哪些情形可以启用应急维修程序流程的范围？
　　（一）屋面防水损坏造成严重渗漏的；
　　（二）电梯故障危及人身安全的；
　　（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
　　（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；
　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
　　（六）危及房屋安全的其他情形。
　　应急维修的项目，可以由专业机构出具鉴证文件进行认定，没有专业机构出具认定文件的，应当经区物业管理行政主管部门进行确认。
　　申请人应当在相关物业区域内公示维修资金应急使用情况，公示期不少于7天。
　　11、维修资金是否需要进行审计？
　　单项维修和更新、改造金额5000元（含）以上的项目，须经专业工程造价咨询机构对维修决算费用进行审计，审计费用在维修资金中列支。如经维修列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主决定不予审计的，可以不予审计。一个维修项目分次实施的合并计算。
　　12、落实维修单位是否需要招投标？
　　单项维修和更新、改造金额50000元（含）以上的项目，申请人须向区物业管理行政主管部门办理维修资金使用事前备案管理，并通过竞争的形式选择维修队伍。 单项维修和更新、改造金额50000元（含）以上的项目，须经区物业管理行政主管部门组织会商决定。
　　13、哪些费用不得从维修资金中列支？
　　下列费用不得从维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
　　（五）业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；
　　（六）其他不应当列支的情形。
　　14、非住宅物业缴纳的维修资金如何管理？
　　非住宅物业实施维修资金专项管理的，参照本细则执行。
　　15、《通州区住宅专项维修资金管理实施细则》什么时间执行？
　　本细则自2015年10月1日起执行，本细则具体由区住房和城乡建设局负责解释。